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Focus sur les perspectives de l’immobilier français en 2021

Comme les autres secteurs de l’économie, l’immobilier français a traversé toutes les difficultés d’une année 2020 terrible sur bien des points. Pour envisager l’année 2021, il est intéressant de faire un petit bilan de 2020. Il permet d’étudier les tendances du marché immobilier au cours de l’année passée et de comprendre les changements dont il faut tenir compte pour votre futur projet dans la pierre.

Bilan sur le marché immobilier en 2020

Sans être exhaustifs, les points suivants constituent l’essentiel des événements immobiliers marquants de l’année 2020.

Diminution des transactions immobilières

En dépit du confinement, le marché a montré une belle résilience et s’est adapté aux circonstances difficiles afin de concrétiser les transactions immobilières. Au cours de l’année 2020, un million de biens ont été vendus. Une diminution modérée après une année 2019 record. 

Cette réduction du nombre de transactions était toutefois anticipée par les acteurs du marché. Le durcissement des recommandations de la HCSF en matière d’octroi de prêt immobilier laissait à penser que certains acheteurs potentiels seraient exclus du marché. Ce frein à l’achat est toujours d’actualité, mais une légère hausse du taux d’usure permet d’espérer que certains acheteurs seront de nouveau en mesure de finaliser leur opération bancaire.

Une tendance généralisée à l’augmentation des taux de prêt

Après les taux de prêt immobilier historiquement bas observés en 2019, la tendance est à la hausse dès janvier 2020. On note, le commencement d’une période de légère augmentation des taux. Les moyennes des taux mensuels sont passées de 1.11 % à 1.27 % au début de l’été.

Les taux de crédit immobilier demeurent très bas, mais les emprunteurs ne peuvent pas tous en profiter à cause des limites fixées par le HCSF. Ces conditions offrent toutefois un avantage particulier aux acheteurs de biens d’exception, qui peuvent faire valoir leur solvabilité et leur capacité à apporter un apport substantiel pour négocier des taux favorables.

Une hausse vigoureuse des prix de l’immobilier

Les prix de l’immobilier en France ont continué leur envol malgré la crise sanitaire. L’indice de prix des appartements anciens a ainsi crû de +6,5 %, tandis que celui des maisons anciennes a connu une croissance de +4,2 %. Cette hausse vigoureuse des prix a été légèrement plus forte en province qu’en région parisienne, même si l’évolution du prix de l’immobilier en Île de France reste nettement supérieure à celui de la province sur une période de 10 ans. 

La crise sanitaire a également entretenu la tension sur les prix de l’immobilier dans certaines régions. “Le marché a été dynamisé à partir de juin par une clientèle urbaine en quête d’espace et de verdure loin des centres des principales métropoles,” confie Laurent Smée, un agent immobilier à Orthez et à Pau. Avec une offre limitée par l’impossibilité de prospecter pendant le confinement, le marché était vendeur dans de nombreuses régions, ce qui a alimenté la hausse des prix.

Les faits marquants qui vont influencer l’immobilier français en 2021

L’évolution du marché va être influencée par les modifications sur des contraintes réglementaires ainsi que des dispositifs d’aides. Voici les principaux éléments à surveiller en 2021 qui vont impacter les porteurs de projets d’acquisition de logement.

Nouvelles décisions du HCSF pour les crédits immobiliers

Depuis 2020, les banques appliquent les recommandations formulées par le HCSF. Ces nouvelles contraintes durcissent les conditions d’attribution d’un crédit immobilier. Voici les principales :

  • Demande d’un apport personnel d’au moins 10 %.
  • Un taux d’endettement maximum de 33 %
  • Une durée d’emprunt qui n’excède pas les 25 ans

HCSF a, de plus, restreint à 15 % des dossiers sur lesquels les banques pouvaient enfreindre ces règles et exigé que trois-quart de ces exceptions concernent l’achat d’une résidence principale et les primo-accédants. Ces contraintes se sont particulièrement fait sentir sur les ménages les plus modestes et sur les investissements locatifs sans apport. 

Il faudra scruter de près les décisions que la HCSF rendra en juin et en décembre, afin d’anticiper leur impact sur le marché au second semestre et en 2022.

Suppression de la taxe d’habitation

Après les diminutions évolutives dans ces dernières années, la taxe d’habitation avait été supprimée pour 80 % des ménages français en 2020. 

L’année 2021 va voir les 20 % des foyers fiscaux restant bénéficier progressivement de la suppression de la taxe d’habitation selon le calendrier suivant : 

  • une première réduction de 30 % sera appliquée automatiquement en 2021
  • une diminution de 65 % en 2022 
  • suppression définitive en 2023 pour les taxes d’habitation.

Evolution sur les taux de la BCE

La Banque Centrale Européenne (BCE) poursuit sa politique des taux bas en soutien aux économies de l’Union. Cette situation permet aux banques de se financer à des taux très bas, et de proposer à leurs clients des crédits immobiliers à des taux particulièrement attractifs.

Si aucune reprise systémique de l’inflation n’est encore en vue, il est nécessaire de surveiller de près les perspectives d’évolution des taux à long terme de la BCE afin d’être en mesure d’emprunter dans des conditions optimales.

François Spinelli
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